PERMUTA DE IMÓVEIS - CALCULO




Ao preencher o programa Ganho de Capital 2013 um proprietário de terreno deparou-se com um calculo que ele não sabe de onde saiu e como foi feito. Veio então para meu Email esta questão. O que significaria e como seria feito o calculo de permuta de imóveis para fins de ganho de capital. 

Esta postagem visa esclarecer os pontos básico e não sendo eu contabilista, trate de consulta-lo sempre que precisar. Ele será o profissional adequado a te orientar em caso de dúvida. Muitos para economizar um dinheirinho, dispensam a ajuda do profissional e fazem de qualquer jeito. Depois de pago um imposto, receber de volta é trabalhoso e se pago a menos, recolher a diferença incorre em multa, juros e correção monetária. Ressaltando: se seu corretor não puder te orientar detalhadamente, procure um contabilista de sua confiança. Não custa caro e você estará garantido.

A conceituação encontra-se em outra postagem - link abaixo - para quem desejar ler.
http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2008/09/permuta-de-imveis.html

ITBI - imposto municipal de transmissão de bens imóveis. Pago por ambas as partes, pois havendo permuta de dois ou mais imóveis estará havendo transmissão de bens e sendo assim haverá incidência deste imposto municipal sobre cada imóvel transferido. Cada parte paga o imposto referente ao imóvel que esta recebendo na troca. Não há qualquer tipo de isenção. O valor a pagar varia dependendo de legislação municipal.

Os cálculos apresentados são exemplos simples de ganho de capital.
O objetivo da postagem é informar como se acha o ganho de capital e o custo do valor recebido em dinheiro na troca de imóveis.
No foto abaixo temos a Aba da apuração do custo da aquisição do imóvel no programa GCAP 2013.
Informamos o valor da torna( valor recebido em dinheiro), custo da aquisição que é o valor do imóvel declarado  e logo em seguida aparece os valores que as pessoas não entendem de onde saiu que são: aquisição da torna e ganho de capital resultado 1, o principal, porque dependendo do ano de aquisição pode haver redução no imposto a pagar calculado em outra aba do programa.



Tipos de permuta(troca)

1) Na troca de imóveis urbanos de mesmo valor, sem contrapartida em dinheiro e desde que seja realizado o negócio por escritura pública de PERMUTA lavrada em Tabelionato de Notas, as partes permutantes estarão isentasdo imposto sobre ganho de capital. Nesta situação ambos os imóveis são de mesmo valor e não ocorre ganho de capital pelos permutantes, não havendo assim, lucro imobiliário na troca.
Atente para que a Escritura seja de Permuta e não de compra e venda.

Exemplo: 
-Paulo é dono de um imóvel  de 03 dormitórios de valor na ultima declaração de renda de R$ 350.000,00.
-Silvia é dona  de um imóvel casa de 02 dormitórios de valor na última declaração de R$ 350.000,00.
-Paulo quer uma casa e gostou da de Silvia e esta por sua vez quer um apartamento de 03 dormit. e gostou do de Paulo. Ambos decidem a troca.
-O ITBI municipal é calculado pelo valor fiscal ou o da troca, o que for maior. 
-Paulo e Silvia pagam o ITBI e fazem a Escritura Pública depermuta no Tabelionato de Notas.
Estão isentos de qualquer tributação relativa a Ganho de Capital, a escritura pública comprova que os valores se equivalem. 
Este tipo de permuta não tem complicação e nem exige maiores conhecimentos das partes.
Valido tanto para permuta entre pessoas físicas como jurídicas.


2) Na troca de imóveis de valores diferentes sem contrapartida em dinheiro e desde que realizado por Escritura pública de Permuta. Neste caso também não há Ganho de Capital mesmo que os imóveis tenham valor diferente porque os permutantes(partes envolvidas no negócio de troca) permutam unidade imobiliária por unidade imobiliáriaconforme autoriza a legislação e não havendo contrapartida em dinheiro não há o que se falar em Ganho por uma ou ambas as partes. O valor do imóvel recebido é o mesmo do imóvel trocado e sendo assim não existe ganho de capital

Exemplo:
- André é dono de uma casa de 03 dormt. com valor de R$ 600.000,00
- Maria é dona de uma casa de 03 dormt.  com valor de R$ 680.000,00
- Ambos decidem a troca sem pagamento da diferença em dinheiro.
- Recolhem o ITBI e fazem a Escritura Pública de Permuta.
Estão isentos de qualquer tributação por ganho de capital porque a troca foi feita deunidade imobiliária unidade imobiliária sem envolver compensação em dinheiro. A diferença aqui aparecerá na hora de declarar a troca na Declaração anual de imposto de renda. Na troca, os valores se mantém para ambos imóveis.
André vai declarar que permutou o imóvel dele por 600 mil e recebeu o imóvel de Maria que valeria  680 mil, também por 600 mil e Maria fará o mesmo. Permutou o imóvel  dela por 680 mil e recebeu em troca o imóvel de André que valeria 600 mil  por 680 mil. Não havendo lucro para as partes.
Quando cada parte for futuramente vender o imóvel permutado é que poderá aparecer o ganho de Capital. Se as partes forem reformar os imóveis recebidos convém guardar notas fiscais e recibos com CPF do prestador para que depois possam declarar benfeitorias e atualizar o valor diminuindo o lucro.

Resumindo: se André tinha um imóvel de 600 e recebeu um de 680, para a Receita o imóvel continuará sendo de 600 mil. Ele tem que manter o mesmo preço de aquisição do imóvel que possuía antes da troca. O mesmo ocorre com Maria.


3) Na troca de imóveis com recebimento de contrapartida em dinheiro. Lembrando que quando na troca ocorre pagamento de parte em dinheiro chamamos esta parte de "Torna". Começa aqui os cálculos que aparecem no Programa Ganho de Capital que a maioria não sabe como é feito. 

Neste tipo de permuta, o valor da diferença paga em dinheiro vai se somar ao custo do imóvel dado em permuta e portanto temos que achar o valor do custo deste imóvel permutado.
Depois de somar o custo do imóvel com o do valor recebido em dinheiro, o resultado será dividido pelo valor do custo somado com a torna multiplicado por 100% para que possamos encontrara o percentual que apontará o ganho de capital(se houver). Por fim encontraremos o Ganho de Capital quando multiplicarmos o valor da torna pelo percentual. Acharemos o custo da torna diminuindo-a do valor do ganho de capital encontrado e por fim o custo do imóvel será achado ao diminuir seu valor do valor do custo da torna.
Confuso né! Quando temos uma permuta de imóveis com recebimento de dinheiro o Lucro imobiliário deve ocorrer somente sobre o valor recebido de fato, abatendo o custo da torna. Não seria justo apurar o ganho sobre todo o valor.

Exemplo:
- Ana tem uma imóvel de valor R$ 110.000,00
- Luis tem um imóvel no valor de R$ 100.000,00
- Ambos decidem a troca.
- Ana deseja receber 10 mil em dinheiro na troca do seu bem.
- Luis aceita pagar os 10 mil.

Calculo
Valor recebido por Ana de 10 mil reais somado ao valor do imóvel dado em permuta isto é, o imóvel de Ana, assim:
 R$ 10.000,00 + 110.000,00 = R$ 120.000,00

Valor da torna dividido pelo valor total da permuta multiplicado por 100 = percentual para calcular o ganho e capital
10.000,00 / 120.000,00 x 100 = 08,333

Para calcular ganho de capital é o valor da torna multiplicado pelo percentual encontrado, dividido por 100
10.000,00 x  08,333 = 833,37

Sendo assim o custo da torna será o valor desta menos o ganho de capital apurado acima
10.000,00 - 833,00 = R$ 9.167,00

Desta forma chegamos aos valores que constam no programa e fica mais fácil entender de onde eles apareceram.. Valido para permutas recebidas a vista.


obs. Não postem comentários perguntando como fazer a declaração pois não tenho conhecimento sobre o assunto. esta postagem visa esclarecer como se acha o custo da torna no Programa Ganho de Capital.

 Fonte:saber imobiliario

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