Dicas sobre o MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO.



Registro do memorial de demonstra transparência e dá segurança ao comprador sobre intenção da construtora de entregar imóvel vendido na planta

A IMPORTÂNCIA DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO.

Obrigatório por lei, o memorial de incorporação, documento que deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras, muitas vezes é negligenciado pelas construtoras, que não providenciam seu registro em cartório de imóveis antes de comercializar as unidades.

Isso acontece, na maioria dos casos, devido a irregularidades na documentação da construtora. Afinal, o registro do memorial de incorporação em cartório - como obriga a lei brasileira no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias -, exige que a construtora apresente documentos que comprovem idoneidade e condições financeiras mínimas, assegurando que o empreendimento será entregue.

Nesse contexto, a ausência de documentos, assim como a existência de ações na justiça ou débitos de impostos, podem fazer com que o cartório negue o registro.

Exemplo do que pode acontecer é a existência de pendências na certidão negativa de débitos com a previdência social. Caso existam dívidas, a empresa pode ter seus bens penhorados a qualquer momento. Por isso, o titular do cartório de imóveis tem o poder de negar o registro do memorial enquanto o imbróglio financeiro não for resolvido, visando dar garantias aos futuros compradores do imóvel.

Para evitar o risco de reprovação em algum desses aspectos, algumas construtoras aproveitam a inexistência de órgãos específicos de fiscalização e, mesmo sem o memorial de incorporação, prosseguem com as obras e vendas de unidades ainda na planta. A responsabilidade desse controle fica a cargo do Ministério Público e dos órgãos de defesa do consumidor, acontecendo, geralmente, apenas mediante denúncias.

Além de ser crime, a multa por falta de memorial de incorporação é alta: chega a 50% do valor pago pelo imóvel em favor dos consumidores. No Brasil, existem alguns casos de condenação, embora nem sempre o consumidor lesado busque seus direitos.

A construtora e incorporadora Encol, que faliu em 1999 e lesou 42 mil famílias ao deixar 712 obras inacabadas em 62 cidades brasileiras, lançou muitos empreendimentos sem registro do memorial de incorporação, porque não tinha como comprovar idoneidade ou fornecer garantias financeiras de que entregaria as edificações.

O caso Encol prova que o consumidor deve ficar atento ao comprar imóvel na planta. Antes de formalizar o negócio, é imprescindível a consulta ao memorial de incorporação para certificar-se que a construtora assumiu o compromisso de entrega do empreendimento.

DESCRIÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

O memorial de incorporação tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador. Afinal, ao comprar um imóvel que não começou a ser construído, o consumidor adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída.

Dessa maneira, o memorial, a ser registrado no cartório de imóveis da região da construção, é composto de 15 documentos, entre os quais certidões negativas de débitos com a Receita Federal e Previdência Social; prova de propriedade do terreno; projeto de construção do empreendimento devidamente aprovado junto ao órgão competente; e discriminação detalhada do acabamento e material que serão utilizados.

Se todos os documentos estiverem de acordo com o requisitado pelo cartório, o órgão tem, conforme estabelecido pela lei, prazo de 30 dias para registrar o memorial de incorporação. Embora deva ser registrado antes do início das obras, ele pode ser modificado a qualquer tempo.

Um dos documentos mais importantes do dossiê é o memorial descritivo, que detalha tudo que será utilizado na obra. O memorial é público e fica disponível para consulta no cartório. Para facilitar a consulta, a lei obriga que toda publicidade referente ao empreendimento contenha o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi registrado.

Se a publicidade não informar o número do memorial, o consumidor deve desconfiar de irregularidades na obra. A existência do memorial de incorporação assegura a regularidade jurídica do empreendimento. A partir do registro deste documento, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva.

Fonte: PiniWeb - Adaptado por Resumo Imobiliário.

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